บังคับคดี , ทนายความ โนตารีพับลิค notary

หมวดหมู่ประเภทกฎหมาย สาระกฎหมายน่ารู้

คดีการฟ้องขับไล่ อาศัยเหตุใดตามกฎหมายได้บ้าง ?

คดีฟ้องขับไล่นั้นอาศัยเหตุตามกฎหมายได้ดังนี้.
1.  อาศัย      
2.  ละเมิด
3.  สิทธิอาศัย
4.  สิทธิเหนือพื้นดิน
5.  สิทธิเก็บกิน
6.  เช่า
7.  กรณีอื่น ๆ 
 
1.  อาศัย 
     การอาศัยถือเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ   บุคคลสิทธินี้ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้ให้อาศัย   ถ้าผู้ให้อาศัยไม่ประสงค์จะให้ผู้อาศัย  อาศัยอยู่เมื่อใด   ผู้ให้อาศัยก็มีสิทธิจะขับไล่ผู้อาศัยออกไปได้ทันที  และผู้อาศัยก็มีหน้าที่จะต้องออกไปด้วย
     การอาศัยอยู่ในบ้าน  อาศัยทำประโยชน์ในที่ดิน  ในกรณีปกติทั่ว ๆ ไปเป็นเรื่องการตกลงยินยอมของเจ้าของทรัพย์ที่พอใจจะให้อาศัย อาจจะมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ เป็นเหตุหรือมูลฐานหนึ่งของการฟ้องคดีขับไล่ ในช่วงระยะเวลาการยอมให้อยู่อาศัย การทำประโยชน์ต่าง ๆ ดังกล่าวก็ไม่เป็นละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์ แต่ถ้าหากพ้นกำหนดระยะเวลาที่ยินยอมหรือเปลี่ยนใจไม่ประสงค์จะให้อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์จากทรัพย์อีกต่อไป การอยู่ต่อไปก็กลายเป็นละเมิด ซึ่งอาจจะมีการเรียกค่าเสียหายด้วย
 

2.  ละเมิด
     ละเมิดนั้นน่าจะกล่าวได้ว่าเป็นมูลฐานให้เกิดคดีฟ้องขับไล่มากกว่ามูลฐานอื่น เพราะการกระทำละเมิดอันจะเป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่นั้น อาจจะเริ่มต้นโดยการเป็นการกระทำละเมิด เช่น เข้าไปบุกรุก ครอบครอง ยึดถือเอาที่ดินของผู้อื่น หรืออาจจะเป็นผลมาจากกรณีอื่น เช่น การเข้าอยู่อาศัย เมื่อเจ้าของไม่ให้อยู่อาศัยต่อไป การอยู่อาศัยต่อมาก็เป็นละเมิด หรือกรณีเช่าแล้วต่อมาหมดสัญญาเช่าเจ้าของให้ออกไป แต่ไม่ออกก็เป็นการอยู่โดยละเมิด ต้องมีการฟ้องขับไล่หรือในกรณีเป็นการกระทำตามมาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
 

3.   สิทธิอาศัย
     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1402  บัญญัติว่า   บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

     จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า  ผู้ทรงสิทธิอาศัยตามกฎหมายนั้นมีสิทธิที่จะได้เข้าอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่น ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปแล้ว   จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง   การอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปนั้น  หมายความรวมถึงการอาศัยอยู่ในที่ดินด้วย    ซึ่งอาจจะเข้าลักษณะสิทธิเก็บกิน  ผู้ทรงสิทธิอาศัยนั้นมีเพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน  ไม่มีสิทธิในโรงเรือนและที่ดินที่ปลูกสร้างโรงเรือนแต่อย่างใด   แต่ผู้ทรงสิทธิอาศัยก็มีสิทธิจะเก็บเอาดอกผลธรรมดา   หรือผลแห่งที่ดินมาใช้เพียงเท่าที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือนก็ได้  ถ้าผู้ให้อาศัยมิได้ห้ามไว้โดยชัดแจ้ง(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1406 )  สิทธิอาศัยนั้นเป็นสิทธิเฉพาะตัว   โอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ( ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1404 ) และในกรณีที่สิทธิอาศัยนั้นไม่มีกำหนดเวลา  สิทธิอาศัยนั้นจะเลิกเสียในเวลาใด ๆ ก็ได้   แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403  วรรคสอง )
 

4.  สิทธิเหนือพื้นดิน
     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา   1410  วางบทบัญญัติไว้ว่า “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น

โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง   หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดินนั้น” 

     จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นว่า   สิทธิเหนือพื้นดินนั้นเป็นกรณีที่ผู้ทรวงสิทธิมีกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของโรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง  หรือสิ่งเพาะปลูกในที่ดิน  แต่ไม่มีสิทธิในที่ดินที่ใช้สิทธิเหนือดังกล่าว   โรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง  หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด

     สำหรับการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนั้น   อาจได้มาโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมก็ได้  สิ่งที่ต้องสนใจเป็นพิเศษเกี่ยวกับกรณีที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่โดยอาศัยมูลฐานในเรื่องสิทธิเหนือพื้นดินก็คือ   การบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีไม่มีกำหนดเวลา  ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1413  ดังนี้

     “ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้  ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้  แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร   ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้  ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง   หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง”
 

5.  สิทธิเก็บกิน
     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา   1417  วรรคแรก  บัญญัติว่า
“อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธินั้นมีสิทธิครองครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น”

     เมื่อพิจารณาตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า  สิทธิเก็บกินนั้นเป็นสิทธิที่ทำให้สามารถครอบครอง ใช้ ถือเอาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเก็บกิน จะก่อให้เกิดขึ้นได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1418)
 

6.  เช่า
     การเช่านั้นก็เป็นมูลฐานอย่างหนึ่งที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่จำนวนมากเหมือนกับกรณีของการขับไล่อันเกิดจากละเมิด ข้อสังเกตของการเช่าในส่วนที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่น่าจะกล่าวได้พอสังเขป  ดังนี้

      1.  ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สิน ออกให้เช่า

      2.  กรณีผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ได้ฟ้องคดีโดยตั้งรูปเรื่องอ้างความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า (มิได้อ้างว่าเป็นผู้มีอำนาจให้เช่าได้) ผู้เช่าย่อมต่อสู้ได้ว่า ทรัพย์พิพาทไม่ใช่ของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องตามสัญญาเช่า

      3.  สัญญาเช่าทรัพย์ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ  ดังนั้น  สิทธิของผู้เช่าในการฟ้องบุคคลภายนอกที่ยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์พิพาทอยู่ จะแยกพิจารณาได้ 2 กรณี ดังนี้
          ก.  กรณีทำสัญญาเช่าแล้ว  แต่ยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้เช่า หากมีบุคคลอื่นครอบครองทรัพย์สินอยู่ ผู้เช่าจะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าฟ้องบังคับขับไล่ออกไปไม่ได้ เพราะฐานะของผู้เช่ามีเพียงบุคคลสิทธิไม่อาจใช้ยันหรือบังคับต่อบุคคลภายนอกได้ ผู้มีสิทธิฟ้องในกรณีก็คือ ผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะทำได้ก็เพียงการเรียกร้องจากผู้ให้เช่าฐานผิดสัญญาเช่าหรือรอนสิทธิ
          ข.  ในกรณีที่มีการทำสัญญาเช่าและมีการส่งมอบทรัพย์สินให้ครอบครองแล้ว หากมีใครมารบกวนขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ กรณีนี้ผู้เช่าก็มีสิทธิฟ้องร้องได้ด้วยตนเอง

      4.  สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ

      5.  สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ

     กรณีเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนั้น จะมีลักษณะพิเศษแตกต่างไปจากการเช่าแบบธรรมดา จึงต้องทำความเข้าใจให้ดี เหตุที่จะทำให้เป็นการเช่าแบบต่างตอบแทนพิเศษนั้นมีได้หลายกรณี เช่น การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือพืชผลลงในที่ดินของผู้อื่นเพื่อการหาประโยชน์เป็นเวลานาน การก่อสร้างต่อเติมทรัพย์ที่จะเช่าเพื่อเป็นการต่างตอบแทนกับการที่จะได้เช่าระยะยาว การออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง เป็นต้น สัญญาเช่าแบบนี้เป็นสัญญาไม่มีแบบ ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ สามารถตกทอดไปยังทายาทได้

6.  กรณีเช่าช่วง
     กรณีเช่าช่วงนั้น หากเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ คือผู้ให้เช่าเดิมยินยอมด้วย หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลก็คือจะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม ผิดกับกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิมเมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญา
     การบอกเลิกสัญญานั้นมีผลต่อการฟ้องคดี โดยเฉพาะในกรณีที่ว่ามีการบอกกล่าวเลิกสัญญากันโดยถูกต้องหรือไม่ เมื่อจะมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 566  กล่าวคือ บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
 

7. กรณีอื่น ๆ
     นอกจากมูลฐานที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่ตามที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีกรณีอื่น ๆ อีกหลายประการที่เป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่ได้  เช่น กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1360                                                                 

อ้างอิง  :  คดีฟ้องขับไล่ ,สุพิศ   ปราณีติพลกรัง , 10 ธันวาคม 2534 , บริษัท กรุงสยาม  พริ้นติ้ง  กรุ๊พ จำกัด
 

ย้อนกลับ